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干貨！二手房買賣合同中常見爭(zhēng)議及處理規(guī)則 海南西海岸旅游度假區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)，西海岸的休閑旅游市場(chǎng)前景不容置疑，其獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，令海南成為“世界少有的醉適合人類居住的地區(qū)之一”。。
房屋買賣中風(fēng)險(xiǎn)不少，尤其是西海岸二手房買賣法律風(fēng)險(xiǎn)較大，無論是買賣雙方都應(yīng)防范房屋買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)。下面隨小編一起來看看西海岸二手房買賣合同中常見的爭(zhēng)議點(diǎn)及處理方式是怎樣的吧。
1、房屋面積差異的處理
西海岸二手房買賣合同未約定單價(jià)，或是約定“房屋面積以西海岸旅游度假區(qū)房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計(jì)價(jià)，且根據(jù)目前的西海岸二手房交易習(xí)慣，西海岸二手房買賣一般雙方都親自到實(shí)地看房。
買賣雙方對(duì)房屋的實(shí)際情況包括面積情況均應(yīng)事先了解，故對(duì)一方當(dāng)事人事后要求補(bǔ)交面積差價(jià)款的，一般不予支持，但雙方對(duì)面積單價(jià)及面積差額進(jìn)行特別約定的除外。
2、西海岸二手房過戶稅費(fèi)爭(zhēng)議
法律雖規(guī)定西海岸旅游度假區(qū)房產(chǎn)過戶稅費(fèi)的納稅義務(wù)人為出賣方，但并不禁止當(dāng)事人在西海岸旅游度假區(qū)房產(chǎn)交易過程中自行約定相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)主體。
西海岸二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對(duì)交易過程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)未約定或約定不明，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)按照稅務(wù)部門對(duì)各類稅種及納稅義務(wù)人的明確規(guī)定確定稅費(fèi)承擔(dān)人。
4、定金條款表述與適用
西海岸二手房買賣合同簽訂和履行過程中，給付定金一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求對(duì)方返還定金；
收受定金一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但未約定定金性質(zhì)，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不應(yīng)支持。
5、房屋質(zhì)量的交接處理
西海岸二手房買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
6、解除合同的通知效力
西海岸二手房買賣合同約定的解除條件成就，或因不可抗力、對(duì)方預(yù)期違約，或?qū)Ψ竭t延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后在合理期限仍未履行，或?qū)Ψ竭t延履行或其他違約行為導(dǎo)致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。對(duì)方有異議的，可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
7、合同簽訂真實(shí)性判定
在西海岸二手房買賣合同各方當(dāng)事人對(duì)口頭合同效力或合同成立與否存在爭(zhēng)議時(shí)，法官應(yīng)依法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷。
8、西海岸購房合同的性質(zhì)判定
當(dāng)合同名稱與合同內(nèi)容不符時(shí)，應(yīng)以合同醉終實(shí)現(xiàn)的目的來認(rèn)定合同的性質(zhì)。
9、房屋相關(guān)費(fèi)用的結(jié)清
西海岸二手房買賣合同當(dāng)事人對(duì)房屋交接前涉及該房屋的物業(yè)、暖氣、水電、煤氣、電話、電視有線、維修基金等費(fèi)用的結(jié)清有約定的，依約定處理。出賣人應(yīng)繳而未繳上述費(fèi)用，買受人在墊付后可向出賣人追償。
10、精神病人的賣房效力
精神病人等無民事行為能力或限制民事行為能力人與他人簽訂房屋買賣合同進(jìn)行房屋交易的民事行為，未征得其法定代理人的同意或事后追認(rèn)，該民事行為無效。
11、未成年房主賣房程序
未成年人作為房屋所有權(quán)人未經(jīng)其法定代理人同意或事后追認(rèn)，與他人簽訂房屋買賣合同進(jìn)行房屋交易的，該合同無效。
12、約定不明與合同解釋
西海岸二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。
13、轉(zhuǎn)按揭西海岸二手房屋糾紛
需辦轉(zhuǎn)按揭的西海岸二手房買賣，在一方當(dāng)事人根本違約致合同履行利益不能實(shí)現(xiàn)情況下，對(duì)方當(dāng)事人可行使法定或約定解除權(quán)。合同約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應(yīng)適用。對(duì)違約金當(dāng)事人可依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
14、土地出讓金補(bǔ)交責(zé)任
購買劃撥土地上的房屋，應(yīng)由購買人補(bǔ)交土地出讓金，交易雙方另有約定的除外。
15、口頭合同效力與認(rèn)定
房屋買賣行為是要式法律行為，但對(duì)于房屋買賣合同本身所采取口頭、書面或其他形式，不影響合同的效力。
16、無可歸責(zé)于雙方情形
西海岸二手房買賣合同簽訂后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引致合同解除，雙方無需承擔(dān)違約責(zé)任。
陰陽合同、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、遺漏條款等，往往是西海岸二手房交易過程中一方提出解約理由的原因。當(dāng)事各方應(yīng)對(duì)交房時(shí)間和付款時(shí)間有明確約定，盡量不要采用口頭約定方式，在無證據(jù)證明，對(duì)方否認(rèn)情況下，口頭約定相當(dāng)于無約定。
17、判決確權(quán)與賣房效力
在涉及民事與行政交叉問題的房屋權(quán)屬登記案件中，如被訴的行政行為是以民事案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)中止審理，民事案件審理終結(jié)后，再行審理；
如民事案件的審理以行政案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)繼續(xù)審理。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖被生效判決撤銷，受讓人不能基于《物權(quán)法》上的善意取得制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，但不影響其作為善意相對(duì)人基于表見代理制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。
18、隱名代理與借名西海岸購房
房屋權(quán)利人雖應(yīng)以海南房地產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，但當(dāng)事人之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的，該約定在當(dāng)事人之間有效。
西海岸二手房買受人基于他人委托，以自己名義購西海岸買房屋的，應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給實(shí)際購買人。
隱名或借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定西海岸購房，并登記在他人名下，隱名或借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
西海岸旅游度假區(qū)買房?jī)?yōu)勢(shì)：海南西海岸二手房，海口市西海岸旅游度假區(qū)各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，尤其是西海岸挺秀公園、五源河學(xué)校、海南省腫瘤醫(yī)院、海口西海岸遠(yuǎn)大購物廣場(chǎng)等設(shè)施相繼投入使用，入住的居民越來越多，西海岸新城區(qū)的輪廓逐漸形成。片區(qū)內(nèi)購房客群也發(fā)生了顛覆性的改變，剛需客群占了近7成，成為了剛需置業(yè)海口的首選之地。
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