購房熱線：⒏0898284
70
海南二手房交易八步走，你想知道的全在這兒 海南海口房產(chǎn)網(wǎng)，如果你來過海南，看看海口的天，看看海口的白云，就一定有海口買一套房子的沖動。
打算買海口二手房？需要注意什么呢？看完這個你就明白了。海口二手房交易是指已經(jīng)在海南房地產(chǎn)交易備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。那么，海口二手房交易的詳細(xì)流程是怎樣的？有哪些注意事項(xiàng)呢？
第一步：交易前的產(chǎn)權(quán)審核
務(wù)必仔細(xì)查看業(yè)主的海南房產(chǎn)證，注意產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果是兩個人，在簽合同時就需要有兩個人的名字；其次，看海口市購房時的相關(guān)憑據(jù)，如海口市購房、契稅等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
風(fēng)險提示：
該環(huán)節(jié)大的風(fēng)險是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。如果房屋處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)閭鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。
第二步：交定金與簽合同
確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順利成章的事兒。但交定金也是有竅門的。
假如海口市房子還在按揭中，定金好不要直接交到業(yè)主手中，應(yīng)該交由第三方。
買賣雙方都有可信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢后給賣房定金，需注明“交給第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。
雙方?jīng)]有可信賴的第三方，定金好交由銀行。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份協(xié)議即可，約定在交易完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
風(fēng)險提示：
①、當(dāng)下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%；
②、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。
第三步：贖樓
通常來講，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是擔(dān)保費(fèi)用，以及短期贖樓利息，等買家海南房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭；其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。
其實(shí)這里還有一些小竅門：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費(fèi)用少不了，但可以節(jié)省不少時間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對接的關(guān)系，比如某個擔(dān)保公司對應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。
風(fēng)險提示：
由于贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險，為此環(huán)節(jié)中大。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風(fēng)險。好幾位中介按揭部，均認(rèn)同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過擔(dān)保公司向銀行借款。
第四步：付首期款及資金
自主交易除了產(chǎn)權(quán)問題之外，需擔(dān)心的第二大問題就是資金。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行。
怎么操作呢？買賣雙方到銀行簽一份資金協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的海南房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金，則可以省去這筆費(fèi)用。
公平起見，銀行會要求買賣雙方在簽協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不放款給賣家?guī)砝_。
風(fēng)險提示：
①、買家要保證首期款通過獨(dú)立的第三方進(jìn)行，避免資金風(fēng)險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險；
②、倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。
第五步：簽訂買賣合同
雙方簽訂書面協(xié)議時，主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、海南房產(chǎn)總價、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行等。
風(fēng)險提示：
①、如果海南房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字；
②、如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明；
③、如果海南房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，好在附表中對家具家電的情況加以詳細(xì)描述；
④、如果該海南房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件；
⑤、要明確違約責(zé)任，是在目前海南房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。
第六步：選銀行和辦按揭
不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做海南房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。
選擇銀行方面，四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。
風(fēng)險提示：
①、如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約；
②、目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。
第七步：過戶及交稅
過戶時，需要到海南房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、海南房產(chǎn)證原件、海口二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前的定金。
交稅時，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的海南房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是海南房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。
風(fēng)險提示：
①、海南房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)海口市房子是否有質(zhì)量問題；
②、目前海南房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封海南房產(chǎn)，讓過戶期間的海南房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因海南房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。
第八步：后續(xù)事項(xiàng)
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻Ｄ戏慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。
風(fēng)險提示：
①、如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補(bǔ)時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以好在當(dāng)初約定交房保證金時，盡量把保證金的數(shù)額做大；
②、戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。
海口買房優(yōu)勢：海口灣位于濱海大道以北，萬綠園以西，南面是繁華的國貿(mào)商業(yè)區(qū)。地段的稀缺性致使海口灣房價高起，目前的缺陷是一些海景項(xiàng)目的建設(shè)影響生態(tài)，城區(qū)污水排放逐年增加，而灣區(qū)處理能力有限，水質(zhì)受影響。但即便如此，這個黃金地段依然紙得考。，海口市新房
購房微信：1808⒐840
海南海口房產(chǎn)——海南二手房交易八步走，你想知道的全在這兒此文由臻房小施編輯，轉(zhuǎn)載請注明出處！http://m.yu43.cn/zhinan/49926.html
