美蘭區二手房：一般人不會告訴你的退房知識！不看你會后悔的！

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一般人不會告訴你的退房知識！不看你會后悔的！ 美蘭區房產，美蘭區買房時，需要了解的常識很多，掌握購房常識，讓你分分鐘能夠從美蘭區房產小白變成美蘭區房產專家。

美蘭區買美蘭區房子是一個關乎自己未來一段時間居住環境的問題，一個舒適的居所是大家夢寐以求的事情，但是很多人會遭遇到購買后對海南新房不滿意的問題，那么對于這種情況購買者們該怎么退房呢？

一、哪幾種情況可退房？

根據相關規定，美蘭區購房者有一下四類法定退房的權利：

第一類是美蘭區購房合同無效可退房。

如果開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定，比如開發商已將土地設定抵押卻沒有告知美蘭區購房人，開發商未取得預售許可證等等，根據法律規定，該美蘭區購房合同無效，美蘭區購房人有權退房。

第二類是美蘭區購房合同被依法撤銷可退房。

對于美蘭區購房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使美蘭區購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，美蘭區購房人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。但通常情況下，美蘭區購房人想以此作為退房的理由，往往舉證較為困難。

第三類是規劃設計的變更可退房。

開發商擅自變更規劃、設計的，或者經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發商未能在變更確立之日起10日內，書面通知美蘭區購房人的，美蘭區購房人有權退房。第四類是房屋主體結構質量不合格可退房。主體結構指的是承重墻、梁、柱等，如果發生地基基礎的沉降超過允許變形紙，鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，磚石結構沒有足夠的強度和剛度等質量問題，并經工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，美蘭區購房人有權退房。當然，對于一般的門窗、墻壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，美蘭區購房人無權僅據此退房。

二、辦理退房手續流程是什么？

一種是協商解除。

雙方達成書面解除協議，開發商退款你交納的有關款項并支付違約金（雙方可以約定），你退回美蘭區購房發票、契稅發票，并共同到海南房地產主管機關辦理合同登記備案注銷手續。

另一種是訴訟解除。

如確有證據證明開發商違約的，你可以向合同約定的爭議解決機關要求解除合同，并要求開發商承擔違約責任。法院判決（注意可能有一審和二審）生效后，你可以持生效判決要求開發商退款全部款項并支付違約金（如拒不執行的，你可以向人民法院申請進行強制執行）。此種方法周期長，比較耗費精力，且判決有一些不確定性。如果美蘭區購房有按揭貸款的，還應當與銀行三方共同協商清貸事宜。

三、退房的步驟是什么？

如果美蘭區買房人想要退房，律師認為買賣雙方通過協議、判決或者仲裁解除合同、撤銷合同或者宣布合同無效并退房的，應當按照以下程序進行。

第一步：美蘭區買房人發出退房通知。

美蘭區買房人提出退房要求的，可以通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。如果美蘭區買房人想要退房，律師認為買賣雙方通過協議、判決或者仲裁解除合同、撤銷合同或者宣布合同無效并退房的，應當按照以下程序進行。第二步：督促開發商在提出退房要求后15日內負責辦理美蘭區購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續。

第三步：開發商退還房款。

開發商應當在美蘭區買房人發出退房通知后將全部美蘭區購房款返還給買受人，并且辦理完畢向公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。

第四步：辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續。

至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發商退回全部房款后，美蘭區購房人與開發商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在美蘭區購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其美蘭區購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以醉后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續等。

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