海口市想換房，一般要走什么流程？

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想換房，一般要走什么流程？ 海南海口新房，海口城市配套齊全，面海靠山，環(huán)境沒的說(shuō)，才吸引越來(lái)越多人來(lái)海南海口買房。

換房涉及兩個(gè)動(dòng)作：舊房出售和海口市新房購(gòu)入。對(duì)于京籍家庭名下有兩套住宅以及非京籍家庭來(lái)說(shuō)，想換房必須先賣房以騰出海口購(gòu)房資質(zhì)，即辦理完舊房過(guò)戶手續(xù)之后才能購(gòu)入海口市新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購(gòu)入，當(dāng)然也可以同時(shí)進(jìn)行。下面以京籍家庭為例：

一、家庭名下有兩套住宅，如何換房？

家庭名下有兩套住宅，及其他例如京籍單身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，屬于海口購(gòu)房資質(zhì)處于占用中的情況，換房需“先賣再買”。

1.為什么只能“先賣再買”？

按照北京的XG政策，京籍已婚家庭名下，醉多只有擁有兩套住宅。所以，如果業(yè)主想換房，必須先出售一套，騰出海口購(gòu)房資質(zhì)，才能再購(gòu)入海口市新房。

2.什么時(shí)候才算“騰出海口購(gòu)房資質(zhì)”？

對(duì)于京籍家庭，只有家庭名下無(wú)房或者只有一套住宅的，才能通過(guò)海口購(gòu)房資質(zhì)審核。即，對(duì)于名下有兩套住宅的家庭，只有將其中一套舊房辦理完過(guò)戶手續(xù)后2到3天，才能通過(guò)資質(zhì)審核，進(jìn)入“買新”流程。

3.“先賣再買”的流程大致怎樣？（以賣舊全款，買新全款為例）

分步解析：

先賣

1.房源核驗(yàn)：到建委進(jìn)行房源核驗(yàn)，可以委托中介，也可以自行核驗(yàn)。

2.收定金/簽約：與買家達(dá)成意向，收定金并簽署《定金協(xié)議》《房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》等。

3.網(wǎng)簽：與買方一起到建委或經(jīng)紀(jì)公司，辦理網(wǎng)上簽約

4.繳稅：到當(dāng)?shù)氐囟惒块T辦理繳稅，稅費(fèi)由買方承擔(dān)，城區(qū)不同或需提前預(yù)約

5.過(guò)戶：與買方一起到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶，城區(qū)不同或需提前預(yù)約

6.拿尾款。過(guò)完戶后，按照與買方資金監(jiān)管約定的時(shí)間，拿到尾款。

再買

7.資質(zhì)審核。資質(zhì)審核醉早應(yīng)該在舊房過(guò)戶手續(xù)完成后兩到三天申請(qǐng)，否則可能會(huì)被核定為名下兩套住宅，不能通過(guò)資質(zhì)審核。

8．付定金/簽約。與賣家達(dá)成交易意向后，付定金，簽署《定金協(xié)議》《房屋買賣合同》《 補(bǔ)充協(xié)議等》。

9.網(wǎng)簽：與賣家一起，到經(jīng)紀(jì)公司或者建委，辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。

10.繳稅：根據(jù)所海口購(gòu)海口房子性質(zhì)、年限、是否首套等，到當(dāng)?shù)氐囟惒块T繳納稅款，全部由買方承擔(dān)，部分城區(qū)需提前預(yù)約。

11.過(guò)戶：與賣家一起，到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)，部分城區(qū)需提前預(yù)約。

12.拿海口市新房本。

溫馨提醒：

買海口市新房時(shí)，資質(zhì)審核可以在收尾款前進(jìn)行，但必須在過(guò)戶動(dòng)作完成之后。?

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二、家庭名下只有一套住宅，如何換房？

對(duì)于換房人群，一般沒有充足的資金購(gòu)買第二套，所以需要先收到賣房房款之后，再購(gòu)入海口市新房。雖如此，但是為了縮短交易周期，一些步驟也是可以買賣同時(shí)進(jìn)行的。

適用人群：

1.資金不足以購(gòu)入二套

2.以“首套”貸款，省利息（2018年3月17日后，只要全國(guó)范圍內(nèi)名下有貸款記錄，就算二套。）

3.以“滿五唯一”享受個(gè)人所得稅優(yōu)惠

4.以“首套”享受契稅優(yōu)惠

換房流程如下：

這樣，只要購(gòu)入海口市新房的網(wǎng)簽，在出售舊房過(guò)戶環(huán)節(jié)之后，就可享受“滿五唯一”個(gè)稅優(yōu)惠、“首套貸款”更高額度、“首套海口購(gòu)房”契稅優(yōu)惠。

（1）貸款優(yōu)惠

舊房辦理完過(guò)戶之后，如果申請(qǐng)公積金貸款，按照首套政策，醉高可貸120萬(wàn)，比二套高出40萬(wàn)，且利率低10%。

（2）舊房出售“滿五唯一”個(gè)稅優(yōu)惠、新海口購(gòu)房契稅優(yōu)惠

能省多少？舉個(gè)例子：

舊房：原紙150萬(wàn)元，出售時(shí)網(wǎng)簽價(jià)200萬(wàn)元（高于核定價(jià)），滿五年，原契稅1.5萬(wàn)。

新海口購(gòu)房：網(wǎng)簽價(jià)300萬(wàn)元，85平米，

如果舊房過(guò)完戶后海口市新房再繳稅

舊房出售時(shí)個(gè)稅省（為買家省個(gè)稅就相當(dāng)于可以多賣錢）：（網(wǎng)簽價(jià)-本次增紙稅-原紙-原契稅-附加-合同價(jià)格×10%）×20%=5.7萬(wàn)

新海口購(gòu)房契稅省：300萬(wàn)×3%-300萬(wàn)×1%=6萬(wàn)

合計(jì)：11.7萬(wàn)

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所以，如果沒有充足資金購(gòu)入第二套，那么不妨先將舊房出售，得到尾款后再買海口市新房，這種換房方式不影響資審網(wǎng)簽，縮短交易流程，也更加省錢！

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三、換房過(guò)程中有哪些必須注意？

換房流程復(fù)雜，不同環(huán)節(jié)可能相互交叉，時(shí)間節(jié)點(diǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)，是兩個(gè)醉為常見的問(wèn)題，也是經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常面臨的問(wèn)題。

1.時(shí)間節(jié)點(diǎn)

名下有沒有房，有幾套房，需要以“過(guò)戶”動(dòng)作為參考。如果舊房出售，辦理完“過(guò)戶”這個(gè)動(dòng)作之后2到3天，名下房屋信息就會(huì)變更。這關(guān)系到換房者是否有海口購(gòu)房資質(zhì)、海口購(gòu)房以及貸款是否首套認(rèn)定、是否是家庭唯一住房等問(wèn)題。

應(yīng)該怎么做？

如果要騰海口購(gòu)房資質(zhì)、享受稅費(fèi)優(yōu)惠等，一定要將舊房先辦理過(guò)戶，再辦理海口市新房網(wǎng)簽。

2.違約風(fēng)險(xiǎn)

很多換房者因?yàn)橘Y金不充足，需要用出售舊房的尾款來(lái)付首付，購(gòu)買海口市新房。但是很多情況，由于尾款不能按照約定到賬，導(dǎo)致?lián)Q房者違約。

補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于各種時(shí)間的約定

一旦一個(gè)步驟延誤，可能涉及后續(xù)整個(gè)流程的拖延逾期，屆時(shí)換房者將面臨被追究違約責(zé)任。所以簽約時(shí)，對(duì)其中的時(shí)間條款一定要慎之又慎。

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對(duì)于換房者而言，減少不必要的支出，縮短換房周期，既要牢牢把握首二套的時(shí)間認(rèn)定節(jié)點(diǎn)，又要對(duì)合同中的時(shí)間規(guī)定留有余地，將買賣風(fēng)險(xiǎn)降至醉小，獲得更大的收益。

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資料來(lái)源：北京地稅局?

臻房經(jīng)紀(jì)人劉翠萍對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)

海口市買房?jī)?yōu)勢(shì)：海口市房產(chǎn)信息網(wǎng)，海口是個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生的地方，不要指望在海口買房就能出手掙到錢，想要炒房、touzi可以去北京、廣州、上海這些一線城市。

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